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俏江南谋划京城版图 致力于商务配套 青睐高档写字楼 作为商务配套的餐饮支持，俏江南以前在店铺选择上往往青睐于城市中最精华路段商业区的高档写字楼。以北京为例，俏江南进驻的包括国贸、东方广场、嘉里中心、恒基中心等项目都有着良好的商务氛围。 “围绕着北京CBD中心，在著名的商贸大厦和高级写字楼内开设餐厅是俏江南成立后常见的选址要求。”罗云表示，由于几年前北京商业缺乏大型的商业中心，氛围并不十分浓厚。俏江南对北京的市场也只着重朝阳、东城、西城、海淀这四个行政区域，在当时这里的商务活动最为频繁。 因此，俏江南在对物业形态选择上就优先考虑写字楼林立，商务氛围活跃的地方。这种选择使得楼宇内中资或外企大公司的中高层白领成为俏江南固定的消费群，同时餐厅也吸引了来自不同国家的使节和喜爱川菜的商务人士。 近几年商业地产的不断发展，涌现出了很多大体量的商业项目，这为俏江南提供了另外一种选择。 据罗云透露，俏江南最近签约的金融街购物中心便是看重其综合性的商业氛围。因为金融街本身就拥有大量高档的写字楼项目，金融街购物中心这种以购物中心模式建立的商业项目将很大程度上丰富该地区的商业环境，形成一个新的金融街商圈。 此外，独门独院的建筑形态同样是俏江南选择的物业，包括综合项目里的独立裙房以及对旧楼的自主改造。在上海的俏江南881会所便是由一座庭院面积达4000平方米的花园洋房改建而成，3层的旧式洋楼保持了原始外观和内部结构，而里面的装修则继承了俏江南的风格。 从已开设的餐厅来看，进驻高档写字楼是俏江南采用最多的方式。从去年底俏江南斥资2亿元修建的“兰会所”在北京LG双子座大厦开业，便可看出俏江南对写字楼这一业态的看重。 然而，目前大型项目往往涵盖了写字楼、购物中心等多种业态，因而俏江南在选择过程中也不会拘泥于写字楼这一种形态，购物中心以及独立建筑也将会成为其进驻的目标。 五大因素决定选址 由于大量商业项目涌现，目前在建的商业项目都面临一定的招商压力，尤其对于定位高档的项目而言，遭遇了“僧多粥少”的尴尬局面。很多项目同时启动了招商计划，而品牌商家在数量上是一定的。因此，了解品牌商家的选址诉求成为了招商成功的基础因素。 以俏江南为例，落实到店铺具体的选址标准上，俏江南除了对物业工程上的量化标准（注：俏江南单店工程设施基本要求见表）外，以下五大因素将决定其进驻物业与否。 首先，项目所处商圈的成熟度如何？俏江南通常会统计项目所在区域内现有或者在建写字楼、商场数量，来衡量区域内商务氛围是否达到开店的要求。 其次，物业自身的定位是否符合俏江南的市场定位。定位中高档餐饮的俏江南，要求进驻物业的其他商户必须符合中高端这一定位。“俏江南将会调查所选物业自身涵盖公司的数量和品质，如果其他入驻商户不符合俏江南的定位，将不会进驻该物业。同时，还将测算周边商务人群通过步行、乘车等方式到达该物业的时间，作为衡量人流量多少的一个指标。此外，如果该物业出现竞争对手，俏江南会考虑在正常状态下，人流量将会如何分流。”罗云说道。 第三，由于俏江南签约租期很长，开发商未来将如何运营项目会成为考察重点。俏江南通常只考虑长期持有，注重对商户管理的开发商。 第四，俏江南对物业公司有着自身考量。商业地产是通过不断系统的服务来获得增值，尤其对中高端项目而言，项目后期物业管理的方法和手段将影响商户的利润空间。因次，物业公司是否能保证高品质的服务，是俏江南进入要衡量的标准。 最后，进驻物业必须与俏江南在签订商务条款时形成匹配。由于俏江南单店面积基本在2000－5000平方米之间，投资量比较大。在和所进驻物业签约时，会避免和二手房东签约，而只和物业产权所有方进行签约。同时，在签订租期及租金水平等方面的条款时，俏江南考虑到为项目带来的预期利好因素，在租金水平上通常都不是入驻商户里最高的。 来源：楼市 本新闻共2页,当前在第2页 1 2
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